华体会国米赞助商-谢菲联放弃，小组出局已成定局

　　上旬置业投资学习团走进燕郊参观，之后发了三篇文章， <燕郊房价回落已成定局？>总阅读量超过25万，并有多家媒体和机构转载，可见燕郊目前依然是置业投资热点区域。

　　分答中燕郊及北三县提问量约占一半，鉴于大家如此关注，在此深入解读，供参考。

　　周期规律可能会迟到却不会缺席

　　在过去十余年中北京及周边地区房价震荡上行，由于涨幅时长明显超过回落时长，且房价涨幅明显大于回落幅度，由此也就形成了房价一直上涨的印象。

　　很多燕郊本地人都认为当地仍有各种上涨理由，坚信还会继续上涨，这种中长期向上的预期并没有错，不过要清楚房地产周期规律始终在起作用，房价不可能持续上行，短期过快上涨形成的泡沫需要时间来消化。

　　周期波动受到政策刺激及地方利好的影响，可能会延迟，而物极必反，有波峰必然有波谷，基本规律不会改变。

　　在<下半年楼市将入秋 高位盘整难以避免>一文中我讲过，“当前楼市仍处于阶段性过热的区间，并非常态，若无再度降准等新的利好刺激措施，下半年楼市在相对稳定同时会向下波动，高位盘整并趋于回落将难以避免”。

　　研判区域楼市走势首先要看全局大趋势，当热点城市楼市都出现降温，周边地区不可能一枝独秀，从历史经验来看，波动幅度一定会明显超过中心城市核心区。

　　恐慌性购房需求和投资型需求对预期非常敏感，一旦市场转向就会持币观望，甚至消失。2013年10月是上一轮楼市高峰时段，那时抢房的情形和当前如出一辙，在论坛对话中我提醒楼市即将触顶回落，卖房要抓紧，有家大型房企负责人说还在预热，等过完年十几个楼盘一次清空，结果年后开盘时大部分客户都未到场，旗下一楼盘之后直降三成，3月来问我怎么回事？秋天过后是冬天，市场正常轮回波动而已。

　　燕郊楼市并非不可替代

　　从燕郊整个北部城区的现状来看，由于缺乏长远规划，问题非常明显，首先交通非常拥堵，时间成本很高；其次在房地产模式驱动下，住宅比例超高，而教育、商业、医疗等配套设施则明显不足；此外产业发展严重滞后，定居者大都在北京市区工作，过度房地产化使得燕郊成为“睡城”，这决定了其发展空间与路径必然调整。

　　以前燕郊吸引大量在北京工作者是因为房价低且不限购，此外有较高的升值预期。过去一年房价翻倍大都超过两万，部分北京上班的刚需族已经难以承受，形成了事实上的挤出效应，可以说燕郊楼市在过去一年中完成了去刚需化的进程。在环首都都市圈中有不少可选择的新兴居住板块，宜居性并不比燕郊差，刚需正在转向香河、大厂、固安和武清等地。

　　虽然燕郊具有中长期投资价值，而当前处于阶段性高位，因而投资性在逐步下降，房产投资者也开始转移，光靠燕郊本地拆迁需求及投资需求不足以支撑燕郊楼市长时间处于高位。本轮房价过快上涨是恐慌性购房和投资驱动主导下，副中心效应及“燕郊划入北京”等重大利好预期影响下出现的，一旦短期难以兑现，且伴随北京尤其通州区域楼市降温，恐慌性购房和投资者撤出，市场就会随之变冷清，6月二手房交易非常活跃，与投资者出手套利有关。

　　从环京各卫星城住宅供应总量来看，目前仍处于供大于求去库存的阶段，只是分布并不均衡，置业投资者正在加快寻找新的价值洼地来替代燕郊。

　　置业时机因人因区位而异

　　有学友追问现在房价居高，时机不好是不是就不适合买房了呢？我说出门要看天气，置业投资要看楼市大势作为参考依据，而天凉了可以多穿衣服，下雨了可以打伞穿雨衣，不同的天气条件下可以有不同的策略选择，置业投资亦如此。

　　燕郊房产现在该买入还是该出手，可以从个人需求特点、紧迫性及不同区位和产品等方面具体分析，不能一概而论。

　　提问一、燕郊已经成熟，是否还适宜再投资？

　　那也未必，燕郊总体上仍处于待改善及待发展阶段，中长期的投资价值是公认的，只是价值基础夯实需要一些时间。

　　北京城市副中心以国际一流标准来规划与建设，临近燕郊发展也会随之升级，由此前野蛮生长转向质与量并重，房地产开发会由刚需为主逐步转向改善型需求；进入统一规划阶段，优化开发模式，住宅用地供应收紧，地价提高必然推高房价，住宅产品品质会随之提高；同时伴随各类优质配套资源不断进入，生活条件改善了房价必然还会提高，不过由于基数较大，涨幅会不如此前。

　　提问二、现阶段考虑在燕郊做短期投资是否适宜？

　　对于业余型投资者而言，房地产投资的好机遇不是随时都有，三四年才会出现一次，错过了好机会不要再追高，投资房产并非儿戏，干嘛非得火烧火燎地凑热闹，用点时间研究楼市趋势，对比一下其它区域吧。

　　下半年市场盘整概率大过继续上涨，置业时需要研判是否阶段性高位接盘。当市场预期转向，楼市开始降温时，首先要考虑规避投资风险，若买入也要优先选择核心地段与高保值型产品。

　　提问三、考虑在燕郊买房自住为主是否合适？

　　自住型购房以房产与住区宜居性为首要价值，兼顾中长期房产升值空间，置业与否由需求紧迫性而定，楼市形势作为参考。

　　建议置业时优先选择密度低、品质高、环境好、生活配套相对齐备的住区，不要选择远离核心区以及如森林般的高楼。从中长期升值空间角度看，并非单价越低升值幅度越大，而是越宜居越更具价值，涨幅反而高过价格低的产品，因而不要贪图一时便宜，性价比和总价比单价更重要。

　　推动房价上涨的动力有实也有虚，短期概念性政策利好如规划升级是虚火，不足以支持楼市持续上行，一旦预期被严重透支之后盘整将难以避免。而交通或环境明显改善，教育、医疗、商业、产业等优质配套资源落地改善生活品质，这些才是实实在在的价值，是房价得以保值增值的基础。切记，房价可能短时间被炒高，而价值基础则需要时间来夯实。(具体问题可加微信或分答详细咨询)

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